TODO LO QUE HAY QUE SABER SOBRE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES
Abordaremos un tema que afecta a gran parte de la población que no tiene acceso a la vivienda propia. Todos conocemos la problemática habitacional que sufren las grandes ciudades, esto se debe principalmente a la escasa oferta ante la excesiva demanda. La dinámica social de las nuevas generaciones hace que la población se concentre en gran medida dentro de las aéreas urbanas, tendencia que va creciendo año a año, ya sea por el rápido acceso a los puestos de trabajo, o la falta de distribución eficiente de los centros de salud o establecimientos educativos, generando grandes conglomerados de habitantes en busca de viviendas. En este contexto nos encontramos ante un inmenso déficit habitacional que las políticas públicas desarrolladas por el Estado en las ultimas décadas no han podido solucionar, y es por ésta razón que las agrupaciones civiles de inquilinos lucharon arduamente por obtener una reforma en las condiciones de contratación, logrando el tratamiento y aprobación de la nueva ley 27.551 de alquileres la cual modifica el Código Civil y Comercial de la Nación, estableciendo nuevas reglas aplicables a los contratos de locación en beneficio de los inquilinos, y sobre la cual analizaremos los puntos más importantes, sin adentrarnos en la discusión doctrinaria, a fin de obtener un artículo ágil y de fácil comprensión para nuestro lector:
IRRETROACTIVIDAD DE LA LEY
Lo primero que debemos tener en cuenta es que la ley de alquileres 27.551 fue publicada en el boletín oficial el 30 de junio de 2020 entrando en vigencia a partir del mes de julio de 2020, siendo solo aplicable para aquellos contratos que se lleven a cabo a partir de esa fecha, por lo tanto, en virtud de la irretroactividad de la ley, esta nueva normativa no afectará a los contratos de alquiler que se hayan firmado con anterioridad a la publicación de la nueva ley de alquileres aunque hoy se encuentren vigentes.
DOMICILIO ESPECIAL ELECTRÓNICO
La nueva ley de alquileres modifica el artículo 75 del CCyCN, ofreciendo la posibilidad de incluir en el contrato de locación un domicilio electrónico como domicilio especial, esto quiere decir, que cada parte podrá designar una casilla de mail respectivamente, las cuales serán destinadas para enviarse notificaciones, comunicaciones o emplazamientos, y se las tendrán como validas.
Esta modificación es de gran importancia, dado que agiliza la comunicación entre locador y locatario, permitiendo prescindir de la intimación mediante carta documento, la cual insumía mucho tiempo desde el despacho de la carta documento hasta su notificación, más los costos de las mismas.
DEPOSITO EN GARANTÍA
Otro punto importante que modifica la nueva ley de alquileres es el art. 1.196 del CCyCN, en el que se establece que el locador (propietario) NO podrá pedirle a locatario (inquilino) Deposito en Garantía mayor a un (1) mes de alquiler. Con la normativa anterior el propietario y/o las inmobiliarias podían solicitar al inquilino el valor de 1 mes por cada año de contratación, siendo que los contratos para vivienda se estimaban en 2 años, era una práctica común que las inmobiliarias solicitaran el valor de dos (2) meses de garantía al valor del último mes de alquiler. La nueva modificación restringe al propietario o inmobiliaria, permitiéndoles solicitar al inquilino únicamente el pago de un (1) mes en concepto de depósito en garantía al valor del primer mes de alquiler, sin importar la duración del contrato.
Una novedad importante en referencia al Deposito en Garantía, es que el art. 1.196 CCyCN modificado obliga al locador (propietario) a devolver el depósito pagado al comienzo del contrato por el locatario (inquilino), al valor del último mes de alquiler, garantizando que no exista una pérdida financiera para el locatario (inquilino) por la devaluación del valor pagado y en virtud del tiempo transcurrido que no tuvo disponible el monto entregado en garantía. Además, establece que dicho monto deberá ser puesto a disposición del locatario (inquilino) al finalizar el contrato, este es otro avance en los derechos del locatario, dado que antes de la implementación de la ley de alquileres el locador (propietario) conservaba el depósito en garantía por 60 días, hasta que el locatario (inquilino) presentara todos los comprobantes de servicios cancelados.
FIRMA DE PAGARES PARA RESPALDAR EL CONTRATO DE ALQUILER
Una práctica habitual que utilizaban las inmobiliarias para asegurarse la cancelación del contrato de alquiler consistía en hacer firmar, tanto al locatario (inquilino) como a su garante, la cantidad de un (1) pagaré por cada mes de duración del contrato, esto traía aparejado graves consecuencias para los firmantes, dado el tenor del documento firmado (no nos extendernos en el análisis de las consecuencias indeseables que apareja la firma de pagares en los contratos de alquiler para no agobiar a nuestros lectores). Dicho todo esto, es importante tener muy en claro que con la nueva redacción del art 1.196 CCyCN, esta posibilidad es inaplicable, porque la nueva ley de alquileres, que ha modificado este artículo, deja expresamente prohibido la firma de pagares o cualquier otro documento equivalente para garantizar el cumplimiento de un contrato de alquiler.
PLAZO MÍNIMO DE LOCACIÓN
La nueva ley de alquileres modifica el art. 1.198 extendiendo el plazo mínimo para la locación en tres (3) años. Este es un gran avance, dado que la antigua normativa establecía un plazo minio de dos (2) años, haciendo que los inquilinos tuviesen muy poco tiempo para habituarse a la vivienda y debiendo preocuparse en el corto plazo, a negociar la renovación del contrato o la búsqueda de una nueva casa, generado no solo un perjuicio económico por tener que afrontar nuevamente gastos, sino también, padecer el estrés que implican las mudanzas.
ALQUILER DE VIVIENDA CON FINES TURÍSTICOS
Hoy en día es muy común que muchas personas inviertan en pequeñas propiedades para alquilarlas temporariamente con fines turísticos, existen numerosas plataformas que ofrecen estos servicios, como por ejemplo Airbnb, Booking o Mercado Libre; ahora bien, la nueva ley de alquileres, mediante la reforma del art. 1.199 CCyCN y a los fines de proteger al inquilino con fines de habitación permanente, establece que todos aquellos contratos de alquiler temporario con fines turísticos que se realicen por un plazo mayor a tres (3) meses, se presumirán que no fueron realizados con fin turístico y estarán comprendidos dentro del alquiler de vivienda con fines habitacionales, siendo su plazo mínimo de (3) años.
CONSERVACION DE LA VIVIENDA (REPARACIONES)
Otro gran avance que nos brinda la nueva ley de alquileres es la sustitución del art. 1.201 CCyCN, haciendo una distinción en su nueva redacción entre reparaciones urgentes y no urgentes. La anterior normativa solo velaba por la conservación de la cosa (vivienda), existiendo grandes conflictos a la hora de tener que solicitar al propietario que realizara alguna reparación en la vivienda y que fuera necesaria para que el inquilino habitara la propiedad de forma armoniosa.
A continuación mencionamos los aspectos destacados sobre los tipos de reparaciones contemplados:
(1) Reparación urgente: En caso de necesitarse realizar una reparación urgente, el locatario (inquilino) deberá notificar (como vimos anteriormente, podrá notificar por domicilio electrónico -mail- si así fuera establecido en el contrato de alquiler) al locador (propietario). Si dentro de las 24hs de notificado el locador (propietario), éste no respondiera sobre la reparación, el locatario (inquilino) podrá efectuar la reparación con cargos al locador (propietario) descontado el gasto del monto del alquiler (canon locativo) según autoriza al locatario el art. 1.204 bis del CCyCN que incluyó la nueva ley de alquileres.
(2) Reparación que no sea urgente: se puede intimar, tal como vivimos anteriormente, la diferencia en este caso es que sólo una vez cumplidos los diez (10) días de recibida la intimación, el locatario podrá efectuar las reparaciones pertinentes con cargo al locador descontando el gasto del monto del alquiler (canon locativo), según autoriza al locatario el art. 1.204 bis del CCyCN que incluyó la nueva ley de alquileres.
ACTUALIZACIÓN DEL MONTO DEL ALQUILER
La nueva ley de alquileres ha dispuesto la forma de actualizar el monto del alquiler, poniendo punto final a la práctica de alquileres escalonados o progresivos y exigiendo que el alquiler se fije como valor único sujeto a variables anuales. Por lo tanto, con esta reforma normativa el valor del alquiler se ajustará una vez por año con una formula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (índice RIPTE) y 50% por la evolución de la inflación que mide el INDEC (IPC), este promedio será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
RESCISIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO
El art. 1.221 CCyCN aún contempla que el contrato pude ser rescindido por el locatario (inquilino), debiendo siempre abonar un monto de dinero al locador (propietario), en concepto de indemnización. A este fin se establecen los siguientes límites temporales:
(a) Sin indemnización: Siempre que sea rescindido por el locatario antes de los primeros seis (6) meses de contrato y habiendo notificado al locador con al menos un (1) mes de anticipación.
(b) Indemnización de un (1) mes y medio: Transcurrido los seis (6) primeros meses hasta el año de contrato y habiendo notificado al locador con al menos un (1) mes de anticipación.
(c) Indemnización de un (1) mes: Habiendo transcurrido un (1) año de contrato y habiendo notificado al locador con al menos un (1) mes de anticipación.
La novedad que nos ofrece la nueva ley en la reforma de éste art. 1221 CCyCN es que para los alquileres destinados a vivienda, cuando el locatario (inquilino) notifique con una anticipación de mínimo tres (3) meses al locador (propietario) y hayan transcurrido los primeros seis (6) meses de contrato, el locatario (inquilino) no tendrá obligación a indemnizar al locador (propietario).
CONSIDERACIONES FINALES
Como hemos mencionado al comienzo de éste articulo, solo tratamos las principales modificaciones de la nueva ley de alquileres, quedando de lado algunas cuestiones que podrían ser de su interés, por tal motivo recomendamos que siempre que decida contratar el alquiler de una vivienda, modificar o rescindir un contrato (ya sea como locador o locatario), solicite el asesoramiento de un abogado a fin de resguardar sus derechos o evitar la nulidad del contrato.
Autor:
Gabriel Esteban Fernández
abogado
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