CONSIDERACIONES SOBRE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN

¿Podemos escriturar sin tener boleto de compra venta o si dicho boleto presenta algún defecto que lo torne insalvable? ¿Qué requisitos debemos cumplir para escriturar el inmueble en el que vivimos hace muchos años si no tenemos documentación que respalde la compra?


Para estos casos debemos reflexionar sobre la posibilidad de adquirir el dominio mediante la denominada Prescripción adquisitiva o también conocida como Usucapión.

Suele ocurrir que nos consulten sobre la posibilidad de escriturar en aquellos casos que no se cuenta con boleto de compra venta o que no hay forma de justificar mediante ningún documento que el inmueble se le ha cedido en propiedad al consultante.



No ahondaremos en cuestiones estrictamente académicas, por lo tanto trataré de hacer un texto simple,sin detenernos en términos legales, con el solo fin de facilitar la comprensión del presente artículo por parte del lector.


Como primera medida debemos entender que es la Prescripción adquisitiva o también llamada Usucapión, son los términos utilizados para indicar uno de los modos de adquirir la propiedad de un bien; Un inmueble se puede adquirir por compra venta, por donación, por sucesión, etc., pero otro modo de conseguir la propiedad es por medio de esta figura. Esta adquisición se lleva a cabo mediante una posesión ostensible y continuada durante 20 años sin justo título o buena fe y 10 años con justo título y buena fe.


Pasando en limpio, la persona podrá escriturar mediante juicio de usucapión cuando haya poseído el inmueble durante el tiempo que exige la ley (10 o 20 años según el caso).


Para continuar con el desarrollo del artículo deberemos aclarar que se entiende por Posesión: esto sugiere que una persona tiene una cosa o bien en su poder, es decir, detenta efectivamente la cosa (en este caso el inmueble).


Entonces, como ya dijimos, deben cumplirse en principio dos requisitos: (1) posesión y (2) tiempo


(1) tener la posesión del bien (detentarlo efectivamente, tenerlo en nuestro poder)

Es necesario puntualizar que tipo de posesión pretende este instituto, porque como ya se ha dicho anteriormente la posesión implica el acto de detentar efectivamente el inmueble, pero la usucapión exige un plus en la posesión, y este plus está dado por dos elementos, uno es “el ánimo de dueño”, y el otro corresponde a la forma “ostensible” de poseer.


Ánimo de dueño: Para poder solicitar una Usucapión, quien posee el inmueble debe hacerlo con ánimo de dueño, esto quiere decir, que debe sentirse y hacer sentir al resto de las personas que él es el exclusivo dueño del inmueble, aunque no tenga la escritura ni algún otro documento que acredite tal calidad. Por lo tanto, para que se entienda, un inquilino o aquella persona que vive en la casa de su amigo dada en prestamo, no cumplirían con este requisito de la posesión, porque si bien ellos lo habitan, lo detentan y disponen del bien, saben y reconocen en otro su calidad de dueño, el inquilino sabe que solo es inquilino y que el dueño del inmueble es el locador, como también el amigo sabe que el dueño del inmueble es su amigo y que solo le han prestado la vivienda.


Ostensible: cuando nos referimos a “ostensible” estamos hablando de notoriedad, que aquella persona que tiene la posesión del bien con fines de usucapir debe no solo sentir que es el dueño de la cosa, sino que también debe mostrar a los demás que reviste dicha calidad, de modo que los vecinos, parientes, y demás personas no duden que él es dueño del inmueble, reconociéndolo como único propietario.

Esta situación deberá demostrarse en juicio aportando muchos elementos de prueba, como por ejemplo: el pago de impuestos, servicios y tasa municipales, comprobantes que acrediten reformas y refacciones de la casa, trato con la comunidad como ser inscripción en el colegio de la zona, testigos, etc.


(2) Tiempo: que hayan pasado de forma continua de 10 o 20 años según corresponda.

Cuando hablamos de “continua” nos referimos a que la persona se encuentre viviendo en dicho inmueble por el plazo establecido por la ley de forma ininterrumpida, sin que el verdadero propietario reclame la propiedad.

Por otro lado, la ley marca dos periodos (con requisitos distintos) para poder solicitar la usucapión


(a) Usucapión corta: se podrá iniciar el juicio de prescripción adquisitiva a los 10 años cuando se tenga justo título y buena fe (la buena o mala fe no debe entenderse como buena o mala persona), estos son dos requisitos distintos pero no independientes, porque al probar el justo título se presume la buena fe. Cuando hablamos de “justo título” nos referimos a que el poseedor tiene un título, pero que él mismo contiene algún defecto que lo hace inválido. Para que se configure la “buena fe”, esta persona NO debía desconocer el defecto que presentaba el título, es por ésta razón que la Doctrina entiende que si el título adolece de un defecto de forma (faltan firmas, no se hizo en escritura pública, etc.) se presumirá la “mala fe” ya que se trataría de un defecto manifiesto que no puede pasar inadvertido, siembre sobre la base que nadie puede ignorar el derecho ni las reglas sobre las formas esenciales de los actos jurídicos.

Aunque parezca extraño ésta es una situación muy común, suele suceder que se vendan propiedades, por lo general terrenos vacíos a precios muy económicos, confeccionando una escritura hecha informalmente, y cuando el comprador quiere vender la propiedad adquirida se encuentra con la noticia que no puede vender porque el título no es perfecto, por lo tanto vemos que la persona tendría el justo título y la buena fe, esto no lo hace mejor persona, sino que la ley entiende que fue víctima de la situación y por lo tanto atenúa la cantidad de años que deberá esperar para solicitar la escrituración por medio de un juicio de usucapión.


(b) Usucapión larga: Serán 20 años continuos que deberá esperar quien al no poseer justo título o buena fe quiera iniciar el juicio de usucapión. Siempre hay que entender la buena o mala fe en relación a conocer o no que el título que se posee no es perfecto, por lo tanto si se conoce el defecto y o no hay título se necesitará dejar pasar 20 años para poder iniciar el juicio.


Hay que tener en cuenta las siguientes consideraciones que son importantes:

  • Uno siempre debe ser muy cuidadoso al momento de adquirir un inmueble, es imprescindible solicitar un informe de dominio al registro de la propiedad que corresponda al domicilio del bien, para saber cuál es la situación real del inmueble, es decir, si existen inhibiciones o hipotecas, si quien intenta venderme el inmueble es el legítimo propietario, etc.

  • Adquirir la posesión de un inmueble es algo riesgoso, dado que el legítimo propietario puede iniciarnos un juicio de reivindicación o desalojo a los fines de recuperar el inmueble que le pertenece y sobre el cual tiene derechos.

  • Al momento de querer iniciar el juicio de usucapión es imprescindible contar con toda la prueba necesaria a fin de poder acreditar la cantidad de años en que se poseyó, por tal motivo es bueno recomendable poder aportar el pago de los impuestos, tasas y servicios, testigos, recibos por la compra de materiales y mano de obra por reformas o mejoras en la vivienda, partidas de nacimientos de hijos (en caso de tenerlos), constancias escolares, etc.

  • El juicio de usucapión es un juicio y no un mero trámite, que debe sustanciarse, abrirse a prueba, pagarse bonos, tasa y sobretasa y que tiene un largo trámite como todos los procesos



Conclusión sobre el instituto de la Prescripción Adquisitiva o Usucapión:


En principio este instituto de la Usucapión o Prescripción adquisitiva, suele percibirse como injusto, ya que muchos se preguntan ¿puede alguien irrumpir en la propiedad de otra persona y después de vivir ahí el plazo que determina la ley exigir que se escriture a su nombre por considerarse dueño? ¿Eso no es usurpación? Teniendo en cuenta estos interrogantes, es claro que a muchas personas les pueda parecer una figura poco grata; Pero para comprender este instituto debemos entender cuál era la idea e intención del legislador al momento de regular la Usucapión. Tiene su fundamento en la presunción de abandono de la cosa por parte de su legítimo propietario, frente a su no explotación y omisión de actuar sobre la posesión ejercida por un tercero. Ante tal circunstancia, y en virtud del desinterés efectivo por parte del titular es que la ley favorece al poseedor, no solo por este abandono sino también desde la idea del aprovechamiento económico del inmueble, el cual perdería productividad y valor para la sociedad dado que el verdadero dueño ha perdido interés en él, por tal motivo no lo habita ni lo explota.


Si el legítimo titular tuviese verdaderas intenciones sobre el inmueble ejercería su derecho accionando contra el usurpador, pero desde el momento que transcurre el tiempo que determina el ordenamiento jurídico sin haya instado el dueño una acción contra el poseedor, se entiende que no hubo interés por conservar su dominio y titularidad de la propiedad, dando paso a la posibilidad que el poseedor una vez cumplidos los requisitos impuestos por la ley pueda solicitar su inscripción registral como dueño absoluta del inmueble que poseyó durante todo ese tiempo.


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